Existen cinco grandes columnas imbricadas que sostienen esta actividad económica. El primer pilar es formular y evaluar el Plan de Negocio y Factibilidad del proyecto e identificar las mejores formas de captar los recursos económicos, banco o socio financista. El segundo bloque es la administración de los dineros obtenidos y su ejecución en el proyecto, ya obtenido el financiamiento de las diferentes fuentes. El tercer sostén de envergadura es la devolución del préstamo financiero y el protocolo formal de las viviendas.
He
actuado como Promotor/Constructor asociado donde he formulado, diseñado,
logrado el financiamiento a más de 12 importantes Urbanismos de 9.740
viviendas, su Plan de Negocios, Estudio de Mercado, Flujo de Inversión
Pronosticado, Tablas Madre, Modelo robusto de Precios y la viabilidad integral
de los mismos, para solicitud de financiamiento o préstamos ante la Banca o socios.
Para
un Constructor/Promotor es determinante cuantificar la incertidumbre del
mercado, cuál es su área de influencia y características. He diseñado un
Sistema Integrado de Análisis de Riesgo (SINPAR), que recoge todas las partes
implicadas en el Urbanismo de Viviendas, desde la fase de Promoción, Plan de
Comercialización y Ventas, Gastos Operativos, Cronograma de Obra y Recursos,
Fuentes de Financiamiento, Ejecución y Protocolización de las soluciones
habitacionales.
En
el aspecto de determinación de precios empleamos un ingenioso y robusto Modelo
de Pronóstico de Precios de Venta dentro del área de influencia comercial,
ajustado a múltiples variables como localización, proximidad a escuelas y servicios, centros comerciales, tipo de construcción, superficie, número de habitaciones,
habitaciones, baños, garaje, vista, antigüedad de las viviendas, entre otras.
Esto reduce el lapso de tiempo entre la construcción y liquidación del precio
de la vivienda, ajustado al sector socio económico y proyecto específico,
satisfaciendo la demanda insatisfecha de los grupos familiares, optimizando la
máxima generación de ingresos y reduciendo los costos financieros potenciales
de una determinada edificación/construcción.
Planteo diferentes escenarios estadísticos de financiamiento, comerciales y de venta, gastos, así como las contingencias, imprevistos además del análisis de riesgo del proyecto y las principales variables que amenazan su éxito para hacerle seguimiento y que le serán del mayor provecho para soportar la decisión de aprobación por el financista. Tenemos que estar preparados para todos los escenarios. Es la actitud correcta.
Formulo el Flujo de Inversión, las Tablas Madre del urbanismo y de las viviendas, así planteamos el financiamiento o préstamos por la banca pública, privada o socios financistas. No solicitamos los recursos que pensamos que se podían pedir, sino los que realmente se necesitan para tener la mayor probabilidad de éxito.
A mayor
tamaño del proyecto es mayor el riesgo y por tanto los números son más
significativos. Por esto se necesita cuantificar las incertidumbres de los
costos y la inflación en un proyecto de construcción. Para determinar el monto de la
contingencia, una adición a la estimación base para gestionar y responder a los
crecientes riesgos, se analiza el perfil de riesgo de cada elemento individual
del desafío constructivo y su alcance, al mismo tiempo la naturaleza holística de la propuesta como un todo para incluir variables de estimación de costos y los impactos de
riesgo sistémico para los objetivos a alcanzar. El monto de la escalada,
impulsado tanto por variables económicas, así como por las tendencias del mercado, han de capturarse adecuadamente a lo largo de la ejecución del proyecto. Los
aspectos que probablemente retrasarían la finalización del proyecto también
deben tomar en cuenta. Sobran los ejemplos en que los costos previstos y
terminados, el error es de 3 a 20 veces.
En mi último trabajo identifiqué 150 diferentes planos de las viviendas y he preseleccionado 40 diseños (superficie, habitaciones, baños, estacionamiento, piso, vista y antigüedad) registradas en las 19 regiones geográficas de otro país suramericano, estudiando 9.098 registros de la base de datos de los precios inmobiliarios publicada por el Banco Central de ese país.
Logré identificar 5 variables críticas en la conformación del precio de la vivienda, desde antigüedad hasta distrito donde se localiza. Sin embargo, no hay una regla que permita generalizar la oferta de viviendas, de características específicas, en cuanto a superficie, número de habitaciones, baños, garaje u otras características propias. Los proyectos de viviendas de mayor preferencia varían entre Alquiler y Venta en las diferentes regiones, así como entre las Jurisdicciones de Ingresos Altos y Medios, inclusive entre los años precedentes. Se adjunta el gráfico que lo comprueba.
En este sentido y con el fin de reducir el tiempo entre la construcción y liquidación del precio de la vivienda, el Modelo de Precios se ajustará a las necesidades particulares o localización geográfica precisa del desarrollo urbanístico, acorde al sector de Ingresos, además del tipo de diseño general de mayor preferencia en cada región.
El objetivo
de ese trabajo era generar un modelo dinámico, basado en redes neuronales
artificiales (RNA), para generar estimaciones con un nivel de error más
reducido del que suministran las técnicas de pronóstico tradicionales. Con la
finalidad de dar respuesta al requerimiento de industria de construcción, creado
un modelo que le permite guiar la toma de decisiones sobre el volumen de
soluciones habitacionales, que debe adquirirse, para así predecir el mejor plan
de viviendas específicas que absorberá el mercado insatisfecho.
El mayor beneficio para los promotores de viviendas y urbanismos es que reducirán el riesgo y tiempo de liquidación o venta, para que la vivienda sea comprada y satisfacer la demanda insatisfecha de los clientes, optimizando la máxima generación de ingresos y reduciendo los costos financieros potenciales de una determinada edificación/construcción, de manera que el financista tendrá un panorama mucho más claro de la recuperación de sus recursos monetarios.
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